"Notaires Val-de-Loire", janvier 2010

La construction

- L’obtention du permis de construire

Une construction neuve doit obligatoirement faire l’objet d’un permis de construire.

- Dépôt de la demande

La demande doit être déposée par le propriétaire ou son mandataire à la mairie.
Le dossier comprend un formulaire administratif, une copie du cadastre, un plan masse et le plan des façades. S'y ajoute un dossier "paysager" comprenant une photo du terrain, une coupe, un dessin et une notice destinés à décrire l'impact visuel du projet en question.

Le dossier est instruit par les services municipaux qui peuvent le confier à la direction départementale de l'Equipement. Dans les communes sans Plan local d’urbanisme (PLU), c'est directement la préfecture qui est saisie.
L'intervention d'un architecte n'est pas obligatoire quand une personne physique souhaite construire pour elle-même un bâtiment d'une surface nette inférieure à 170 m2.

Si le dossier est incomplet, la mairie doit réclamer les documents manquants dans les trente jours suivant le dépôt.

- Récépissé et complément de dossier

La mairie doit délivrer un récépissé comportant des indications données à titre provisoire, qui pourront être rectifiées dans le délai d'un mois (faute de quoi ces indications engagent l'administration)
Ce récépissé mentionne la date à laquelle l'absence de réponse de l'administration entraîne l'acceptation tacite de la demande.
Il précise également que la mairie dispose d'un mois pour demander des éléments manquants et pour notifier un délai d'instruction différent que celui indiqué dans le récépissé.
Quand le maire ou le service compétent demande des pièces manquantes au déposant, celui-ci dispose de trois mois pour les fournir, à compter de la date de réception de cette demande. A défaut, le projet fera l'objet d'un refus tacite.

- Délais d'instruction

En principe, pour les permis de construire, le délai d'instruction de la demande est de deux mois à compter de la réception du dossier complet pour les maisons individuelles (comportant au plus deux logements destinés au maître de l'ouvrage) ou de trois mois pour les autres projets. Mais ce délai peut être prolongé dans certains cas (monuments historiques, enquête publique liée à l'impact sur l'environnement, etc.).
Pendant toute la durée d'instruction et au plus tard quinze jours après le dépôt du dossier complet, celui-ci fait l'objet d'un affichage en mairie.

Si aucune réponse n'est parvenue au demandeur à l'expiration du délai réglementaire précisé par l'autorité compétente dans le récépissé, celui-ci est assimilé à un permis de construire tacite, sauf en zone réglementée (monuments historiques, etc.)
Le demandeur peut aussi exiger un certificat de non-opposition.

Quand les règles d'urbanisme sont en cours de modification, l'administration peut repousser sa décision et prononcer un sursis à statuer. Ce sursis ne peut être supérieur à deux ans et doit être motivé.
Si plusieurs motifs sont invoqués successivement, la durée totale du sursis ne peut dépasser trois ans.
En cas de sursis à statuer, le demandeur doit confirmer sa demande dans un délai de deux mois.

- Après l'obtention

Le permis de construire doit être affiché tant en mairie que sur le terrain de façon à être visible de la voie publique. L'affichage sur le terrain est obligatoire pendant toute la durée des travaux au moyen de panneaux réglementaires.
Pour éviter tout risque de litige, il est recommandé de faire constater cet affichage par huissier.

- Conséquences de l’affichage

Toute personne concernée peut attaquer la validité du permis dans les deux mois qui suivent l'affichage sur le terrain. Il est donc recommandé de ne pas débuter les travaux immédiatement après l'obtention du permis.
En cas d'erreur de l'administration, celle-ci peut annuler le permis dans les trois mois qui suivent sa délivrance.

- Durée de validité des autorisations

Le permis de construire est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans un délai de deux ans à compter de sa notification au bénéficiaire ou de la date de la décision implicite intervenue.
Une prolongation d’un an maximum est possible mais à la condition qu’il n’y ait pas de modification des règles d’urbanisme. La demande doit être faite avant la péremption de l’autorisation. La prorogation prend effet au terme de la décision initiale.

Un décret du 19 décembre 2008 prolonge le délai de validité des permis de construire obtenus avant le 21 décembre 2010 et le porte à trois ans.

- En cas de refus

Tout refus doit être motivé et la notification doit mentionner les délais et voie de recours possibles.
Le demandeur peut engager un débat avec le service compétent pour accepter éventuellement d'apporter de légères modifications au projet initial.
Si les modifications exigées par l'administration sont importantes, le demandeur peut résilier son contrat avec le constructeur et récupérer les acomptes versés. Mais les honoraires de l'architecte sont définitivement perdus.
Le demandeur peut aussi déposer un recours gracieux auprès du Préfet. Une absence de réponse dans les quatre mois équivaut à un refus.
Le demandeur peut enfin déposer un recours pour excès de pouvoir auprès du tribunal administratif dans les deux mois qui suivent soit la notification du refus, soit le délai de quatre mois en cas de recours gracieux.

Dans notre prochain numéro, nous aborderons la construction et ses garanties.