"Notaires Val-de-Loire", avril 2008

Les bonnes questions à se poser avant de mettre en vente son bien immobilier

Ce peut être tout d’abord une question liée à l’opportunité actuelle de vendre au regard de certaines règles fiscales qui, à quelques jours près, peuvent s’avérer tout à fait défavorables pour vous : le régime fiscal de la vente elle même ou encore les conséquences au regard de la plus-value et de sa taxation.

Le bien est encore soumis au régime de la TVA

Souvenons nous de ce cas de figure traité dans le numéro 225 (mois de juin 2006) où nous avons abordé la notion de « frais de notaire réduits » concernant la transaction portant sur un bien achevé depuis moins de cinq ans.
Dans ce cas, le régime fiscal de la vente est différent : l’acquéreur va payer un prix dit « taxe à la valeur ajoutée incluse » (communément TVA incluse) et ne paiera pas de droits de mutation sur le prix de vente.
Corrélativement, le vendeur devra payer une TVA à l’administration fiscale de 19,60% comprise dans le prix, sous déduction toutefois de la TVA déjà acquittée en amont (sur les travaux) et on parlera alors de TVA résiduelle à payer.
La TVA due peut être très importante si de nombreux travaux ont été effectués par le vendeur lui-même sans pouvoir produire de factures.
La surprise sera grande de voir le notaire vous remettre le chèque du prix amputé de quelques milliers d’euros au titre de la TVA due, alors que vous vous attendiez à obtenir le prix net formulé au compromis.
Et ce qui sera le plus vexant, c’est d’entendre votre notaire vous dire qu’à trois mois près, vous auriez eu ce prix net, sans aucune retenue.
Le notaire pourra parfois essayer de trouver une solution amiable avec les parties, notamment en différant de quelque temps, moyennant certaines dispositions et garanties, la date de signature définitive de l’acte de vente, mais cela ne sera pas toujours possible, notamment si l’une ou l’autre des parties a déjà des engagements datés par ailleurs….

Le bien est encore assujetti à une plus value taxable

Souvenons nous la encore de ce que nous disions dans le numéro 233 (mois de mars 2007) traitant des principe de la taxation immobilière. Il y était notamment précisé au sujet de l’imposition ce qui suit :

…../….

Opérations exonérées :
Un certain nombre d'opérations et de personnes sont exonérées de déclaration et de taxation.
- les ventes effectuées après quinze ans de détention : par le jeu d'un abattement de 10% pratiqué sur la plus-value par année de possession au delà de la cinquième, toute vente signée plus de quinze ans après l'achat est exonérée de taxation.

…./…

Il faut donc être vigilent car en approchant des quinze années de possession et à quelques jours près il serait dommage de perdre cette exonération totale. Il est certainement possible dans une telle hypothèse de faire patienter quelques jours un acheteur pour atteindre les quinze années.

Mais encore faut-il le savoir : en consultant vote notaire préalablement à la mise en vente de votre résidence secondaire (c’est à dire non exonérée contrairement à la vente de la résidence principale), ce dernier vous alertera sur ce point.

Vous avez acheté le bien le 15 juin 1993, pour être exonéré de toute imposition au titre de la plus-value, il faudra attendre le 15 juin 2008 pour signer la vente définitive, toute promesse de vente pouvant être signée avant.

La régularité de l’origine de propriété

Votre père, veuf depuis une quinzaine d’années, vient de signer directement avec un particulier, un compromis de vente d’un bien qui, à l’origine, dépendait de la communauté de vos parents.
Vous avez un frère et une sœur.
Ce bien est donc en indivision entre votre père, vous même, votre frère et votre sœur.
Le compromis aurait du être signé par tous.
Au surplus, les formalités liées à la succession n’ont pas été effectuées et votre frère cadet n’a pas donné signe de vie depuis douze ans.
L’acquéreur de votre père a lui-même déjà pris des engagements à l’égard de sa propre habitation. Il a signé le lendemain un compromis de vente…., le déménagement est déjà commandé !
Ces cas de figure existent. Une simple question posée à votre notaire aurait pu éviter de placer tout ce monde dans des situations gênantes et contrariantes.
Il aurait commencé déjà par traiter du problème de la transmission au décès de votre mère et de la recherche de votre frère.

Vous vendez des biens dans une copropriété :
Les lots de copropriété sont mal définis.
La vente ne porte que sur une partie d’un lot
Au lot vendu est annexée une partie commune, cette annexion a bien été autorisée par la copropriété mais non régularisée par acte.
Toutes ces situations sont très fréquentes. La bonne régularisation du contrat de vente définitif va nécessiter beaucoup plus de temps que prévu au compromis de vente. Mon acquéreur est furieux.
Si l’information avait été communiquée au préalable à mon notaire, ce dernier m’aurait recommandé de prévoir, soit la régularisation préalable de la situation au regard de la copropriété, soit la détermination d’un délai de régularisation définitive de la vente plus long que d’accoutumée.

La vente d’une partie d’une propriété :

Le cas d’une division cadastrale préalable à la vente d’une partie d’un bien entraînera les mêmes remarques que ci-dessus, la vente définitive ne pouvant être régularisée avant l’établissement par le géomètre d’un document d’arpentage (plan de division).

Le pacte de préférence

Mon vendeur avait promis à son voisin, dans un acte authentique, qu’en cas de vente de son bien, celui-ci aurait priorité sur tout autre.
C’est ce que l’on appelle le pacte de préférence. Mais cela remonte à quelques années et en plus les deux voisins sont maintenant fâchés.
Il n’en demeure pas moins que ce pacte doit être respecté et cela va donc retarder la vente qui m’a été promise, voire l’annuler.
Si mon vendeur avait contacté son notaire avant de s’engager dans le compromis, ce point aurait vraisemblablement été examiné au préalable.

Il s’agit là d’une liste non exhaustive de cas de figure souvent rencontrés….