"Notaires Val-de-Loire", octobre 2008

Les dispositifs « BORLOO »

La loi portant engagement national pour le logement du 13 Juillet 2006 a créé deux nouveaux dispositifs destinés à favoriser l’investissement immobilier locatif
- le « Borloo Neuf » : pour les logements neufs donnés en location dans le secteur intermédiaire ;
- le « Borloo Ancien » pour les logements conventionnés.

• Dispositif « Borloo neuf » :
Ce dispositif est réservé aux propriétaires ayant opté pour le « Robien recentré » et qui acceptent de louer à des conditions plus restrictives à des locataires qui satisfont à certaines conditions de ressources. En outre le logement ne peut être loué à un ascendant ou descendant.
Les plafonds de ressources sont fixés en fonction de la composition du foyer du locataire et des zones et sont révisés chaque année en fonction de la variation annuelle du SMIC.
Les ressources du locataire s’entendent du revenu fiscal de référence figurant sur l’avis d’impôt sur le revenu établi au titre des revenus de l’avant dernière année précédant celle de la signature du bail.
Ainsi pour les locations conclues en 2008 il faut prendre le revenu fiscal de référence au titre des revenus de 2006.

Plafonds de ressources annuelles (en euros) pour les baux conclus en 2008 :

Plafonds des loyers : Les loyers doivent être inférieurs aux 4/5èmes de ceux prévus pour le Robien Recentré.

Avantages fiscaux
Le propriétaire bénéficie en plus de la déduction au titre de l’amortissement « Robien Recentré » de 6 % pendant les sept premières années et de 4% pendant les 2 années suivantes, de deux avantages fiscaux supplémentaires :
- une déduction spécifique de 30% du montant des revenus bruts ;
- la possibilité de prolonger l’engagement de location et de bénéficier ainsi d’un complément de déduction au titre de l’amortissement.

Remise en cause des avantages
Le non respect des conditions de location ou la cession du logement entraine la réintégration des déductions pratiquées au titre de l’amortissement de Robien et de la déduction spécifique.

• Dispositif « Borloo Ancien » :
Le dispositif « Borloo Ancien » concerne les baux conclus depuis le 1er Octobre 2006. Il a pris le relai de l’ancien dispositif Besson pouvant concerner les baux conclus jusqu’au 30 Septembre 2006

Logements concernés : Ce sont les logements neufs ou anciens loués nus et affectés à l’habitation principale du locataire. Ces logements sont :
- soit des logements conventionnés donnés en location dans le secteur intermédiaire ;
- soit des logements du secteur social ouvrant droit à l’aide personnalisée au logement.
Une convention doit être conclue avec l’ANAH (Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat).
La durée de cette convention ne peut être inférieure à 9 ans si le propriétaire reçoit une aide de l’ANAH pour réaliser des travaux d’amélioration et à 6 ans dans le cas contraire.
Les loyers sont plafonnés et les ressources du locataire ne doivent pas dépasser des montants spécifiques.

L’avantage fiscal comprend :
- une déduction spécifique de 30 % du revenu brut en cas de location dans le secteur intermédiaire ;
- une déduction spécifique de 45% du revenu brut en cas de convention conclue dans le secteur social.
Ces déductions s’appliquent pendant toute la durée d’application de la convention.

Les avantages fiscaux résultant de ces opérations peuvent se révéler très significatifs notamment pour les investisseurs imposés dans une tranche élevée. Mais il ne faut pas oublier que les engagements à prendre sont importants et devront être respectés très strictement sous peine de remise en cause des avantages ; remise en cause aux conséquences financières très douloureuses voire catastrophiques.

La plus grande prudence est donc de rigueur.